Новости

Новости

Продавать ли недвижимость без риелтора? (Советы сомневающимся)

Риелторская деятельность, не регулируемая никакими законами и не лицензируемая, давно превратилась в оказание услуг населению по продаже недвижимости, покупке и оформлению за большие деньги. При этом не мотивированный риелтор не отвечает ни за качество услуг, ни за конечный результат.

Любое препятствие может для него стать «камнем преткновения»» и он будет готов или вынужден бросить заниматься сделкой. Поэтому вокруг риелторов выросли, помогающие им структуры: юридическая служба, бухгалтерия, оценщик. В идеале, риелтор – это человек, который в своей сфере должен знать основы юриспруденции, строительства, инвестиционной деятельности, банковской работы, маркетинга, психологии, налогового законодательства, ипотеки, ЖКХ, уметь работать в базе данных (она у каждого агентства своя), с мультилистингом (объединённые базы данных), проектной документацией. Вы встречали такого уникума? Таких просто нет или есть единицы! (И я знаю такого!)

Кто такой риелтор?

Хороший российский риелтор представляет из себя женщину средних лет, имеющую взрослых детей, по каким-то причинам потерявшую работу по специальности, с высшим или средне-специальным образованием (зависит от требований при приёме на работу), коммуникабельностью (часто из педагогического сообщества), автомобилем, разнообразным жизненным опытом, без амбиций, но с желанием заработать (жизнь заставляет). Это самый надёжный и самый востребованный вариант риелтора. Все другие риелторы – это сборная недоучившихся студентов, не нашедших работу по специальности выпускников ВУЗов, скучающих бездетных женщин; приезжих из сельской местности обоих полов, мечтающих «зацепиться в городе»: интеллигентных запойных мужчин, меняющих агентства, как перчатки и т.д. Сегодня в Краснодаре только 50% риелторов - местные. Остальные - приезжие из стран СНГ и регионов России. Надёжных, давно работающих агентств на рынке около 30%, остальные – выходцы из этих же агентств «маток» или работающие самостоятельно «ИПэшники» и «чёрные маклеры». У последних реклама – это «сарафанное радио», какие-то связи в госорганах и более низкие проценты оплаты услуг.

Многие наши сограждане хоть раз в жизни покупали или продавали недвижимость, оформляли наследство, разменивались с родителями, съезжались и разъезжались по разным квартирам и домам или участвовали в какой-то роли в спектакле под названием «купля-продажа» недвижимости через риелторов. У кого-то всё проходило гладко, у кого-то не очень, но риелторский бизнес в России, стал серьёзным сектором сферы недвижимости в финансовом и социальном выражении. Продавать ли недвижимость через риелтора, делать ли это самостоятельно – выбор за вами!

Что делать, если вы не хотите обращаться в агентство?

Всё очень просто! В век информационных технологий нужно уметь ими пользоваться. Поэтому сначала о том, как рекламировать свою недвижимость в интернете и СМИ, а затем – как увидеть среди тысяч предложений то самое «моё» при покупке жилья.

В интернет-пространстве сегодня огромное количество сайтов с бесплатными объявлениями. Нужно найти несколько, зарегистрироваться и заполнить форму «Добавить объявление». Заполнять нужно очень подробно, стараясь указать все параметры и нюансы, преподнести положительные стороны приобретения этого жилья и перспективы развития района или населённого пункта. Можно дать и платное объявление для ускорения процесса. Не дружите с интернетом – попросите знакомых помочь. Под вашу диктовку любой школьник напишет объявление на интернет-досках. Неплохо работают в плане рекламы недвижимости местные СМИ, где есть страницы или вкладки «купи-продай». Бегущая строка на местном телеканале тоже поможет быстрее решить проблему продажи, но такая услуга стоит дорого.

Главное в этом процессе – расставить верные приоритеты, то есть, соотношение цены и качества продаваемого объекта недвижимости. Хотите продать быстро – установите среднерыночную цену, которую можно узнать, позвонив в любое агентство недвижимости или посмотрев обзор местного рынка квартир и домов в интернете и обязательно добавив в своём объявлении волшебную фразу: «торг уместен» или «реальному покупателю хороший торг». Действует это беспроигрышно! Ещё эффективнее для ускорения процесса выставить цену чуть ниже рыночной - на 10-15%, но только за наличные деньги, так как ипотечные кредиты, материнский капитал и другие госпрограммы потребуют немало времени на оформление документов, а цена уже будет зафиксирована в предварительном договоре с вами. Можно его не подписывать, особой юридической ценности в нём нет, кроме пункта о задатке или авансе.

Задаток – сумма, переданная продавцу покупателем перед сделкой в счёт оплаты продающегося объекта недвижимого имущества, в подтверждение своих намерений о покупке этого объекта в сроки, оговорённые в предварительном договоре или договоре о задатке (расписке).

Принципиальны два момента:

- В случае отказа от проведения сделки покупателя, задаток остаётся продавцу.

- В случае отказа от проведения сделки продавца, он должен вернуть сумму задатка в двойном размере.

Аванс – аналог задатка, только возврат его продавцом производится в том же размере.

Предварительный договор купли-продажи или основной договор можно заказать в любой юридической компании, представив паспорта и правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности на каждого собственника, договор купли-продажи, наследство, дарение), то есть документы подтверждающие право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества. После определения сроков сделки, продавцы и покупатели идут вместе на её регистрацию в Многофункциональный Центр по месту жительства или в Регистрационную службу. Деньги принято передавать перед регистрацией сделки либо оставлять их в банковской ячейке с передачей ключа после регистрации покупателю. Наличные это деньги, перевод со счёта на счёт или банковскую карту – решайте сами. Для продавца важно проверить и зафиксировать реальность этих денег.

Как купить «дёшево и сердито»?

Очень часто случается, что после продажи квартиры или дома, нужно приобрести новый вариант для проживания или вложения капитала. Продавец становится покупателем и начинает искать на тех же сайтах и в тех же газетах и журналах, интересные ему объекты недвижимости, созванивается с продавцами и договаривается о просмотре. Сегодня очень много предложений именно от продавцов, но и риелторы рекламируют свои базы данных. Понять, агентство это или нет, бывает сложно, так как в объявлениях показаны телефоны и имена, хотя многие собственники пишут, что они – собственники и продают свою недвижимость без посредников. Агентства наверняка помогут вам найти нужную квартиру быстрее, но попросят за эти свои услуги крупную сумму в размере 3-4, а иногда и более, процентов от стоимости приобретаемой квартиры.

«Риелторское» отступление

В России большинство региональных сообществ в этой сфере взяли за правило брать деньги только с покупателя, что в «корне» неверно, ведь работа с продаваемым объектом часто влечёт за собой дополнительные финансовые расходы и потерю времени при оформлении документов и справок, если они не собраны собственником заблаговременно. В Москве и некоторых других регионах предпочтение отдаётся «эксклюзивным» договорам с продавцом, согласно которым определяется время продажи и сумма вознаграждения агентства после выполнения всех обязательств. Далеко не всегда подобные договора работают из-за нежелания продавцов сотрудничать только с одним агентством в надежде на более быстрое решение вопроса продажи. Агентства пытаются страховаться тем, что просят оставить в залог правоустанавливающие документы на квартиру, но это незаконно и не приводит к ускорению продажи недвижимости.

При оформлении «сложных» объектов недвижимости, риелтор или юрист могут оказать действенную помощь, но потребуют от продавцов оплаты своих услуг и это правильно. Справедливым решением вопроса оплаты услуг было бы предложение оплатить их пополам продавцу и покупателю.

«Сами с усами!»

Но вернёмся к самостоятельному плаванию по волнам сферы недвижимости. Нужно посмотреть несколько квартир по интересующей вас цене, чтобы затем принимать решение. Не следует смотреть десятки квартир, так как «замыливается глаз» и начинает пропадать чувство объективности оценки. Ездить на показы лучше всей семьёй или вдвоём, чтобы обсудить потом детали. Часто дети говорят удивительные вещи, на которые стоит обратить внимание. В квартире вас интересовать должно всё: от паутины в углах и счётчиков до сечения провода в проводке и качества оконных блоков, особенно если был капитальный ремонт или перестройка помещений. Соседи со всех сторон – тоже предмет вашего интереса.

Документы должны быть рассмотрены и скопированы для проверки в МФЦ или Регистрационной службе. Лучше, если бы это сделал опытный юрист или специалист-девелопер, но продвинутый гражданин и сам может определить, всё ли верно написано и соответствует действительности. Какие-то «косяки» могут вылезти уже при регистрации: не хватает какой-то справки, квитанции об оплате коммунальных услуг или госпошлины, но это дело поправимое. Регистратор может взять документы на регистрацию с условием предоставления в течение определённого срока недостающих справок или квитанций (госпошлина – обязательна сразу).

Вот основные алгоритмы самостоятельной работы с недвижимостью. Времени это потребует немного, если всё конкретно спланировать. Но нужно помнить, что рынок недвижимости зависит от множества причин: политических, экономических, социальных, градостроительных, архитектурных, человеческих. Всего невозможно предугадать и представить. Сроки проведения сделок от начала и до конца могут составлять от 1 часа до нескольких месяцев. Единственное, что общеизвестно – недвижимое имущество продавалось, продаётся и будет продаваться всегда!

Продавать ли недвижимость без риелтора? Конечно! НО С РИЕЛТОРОМ СПОКОЙНЕЕ! (если он не «чёрный»…).