Новости

Новости

Как продать ипотечную квартиру

Допустим ситуацию. Наталья и Игорь поженились три года назад и сразу решили купить квартиру в ипотеку.

У пары было 300 000 рублей накоплений, еще на 300 000 рублей они взяли потребительский кредит для увеличения первоначального взноса и купили квартиру в ипотеку за 4 млн рублей. Однако через некоторое время семейная жизнь разладилась, и пара решила развестись. Поскольку ни у одного из супругов не было возможности компенсировать другому его «долю», они решили продать квартиру и поделить на двоих вырученные деньги. Проблема в том, что пара все еще должна банку 1,5 млн рублей за кредит. Как лучше поступить, если возникла необходимость продать ипотечную квартиру.

Кто и зачем

Люди нередко решаются на продажу квартиры, которая находится в залоге у банка. При этом развод и разъезд – не единственная причина для такого решения. Продают квартиры из-за невозможности выплачивать ипотеку, с целью улучшения жилищных условий, а также, наоборот, ради покупки более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

Последний вариант совсем не выгоден. Приобретаемая квартира должна быть значительно дешевле, чтобы разница в платеже была ощутимая. Например, так, чтобы платеж снизился на 20 000 рублей, сумма кредита, например, с 5 млн должна быть уменьшена до 3 млн руб. Тогда платеж снизится с 56 000 до 34 000. При этом за 3 года без досрочных частичных погашений основной долг уменьшится всего на 220 000 руб. (при расчете 5 млн на 20 лет под 12,5%). Получается, при реализации этой квартиры, заемщики остаются с 6 млн - 4,8 млн = 1,2 млн, а свои 2,1 млн руб. и переплата за 3 года просто пропадут.

Еще одна категория тех, кто сейчас продает залоговые квартиры – непрофессиональные инвесторы, поддавшиеся массовому психозу на фоне девальвации рубля. Достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость по «разогретым» ценам и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать – сейчас человек прекрасно понимает, что стоимость метра упала, ближайших перспектив к резкому росту нету, а проценты по ипотеке уплачиваются – вот и пытаются теперь продать и избавиться от ипотеки.

Три пути

В зависимости от конкретной ситуации, для желающих продать или обменять ипотечную квартиру существует несколько схем. Согласно первой из них при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком. Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения. Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права к новому собственнику. В данном случае в договоре купли продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита, и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца.

Другая схема немного отличается. Деньги сразу закладываются в две ячейки: в одной из них – сумма в размере долга по кредиту, в другой – остаток расчета, предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения. В этом случае после заключения договора купли-продажи документы подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, а продавец получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

На получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке чаще предпочитают использовать первую схему.

Еще один вариант характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой. В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется. То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой с наложением на нее обременения. Обычно по заявлению такой вопрос выносится индивидуально на кредитный комитет, но решение может быть, как положительным, так и отрицательным. В случае, если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру.

Нужен дисконт

Помимо трудоемкости процесса переговоров с банком, есть еще одна сложность для продавца. Обременение на квартире – это однозначно в текущей ситуации на рынке повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все в порядке. Просто сейчас у покупателей довольно большой выбор предложений, поэтому останавливать выбор на квартире, даже находящейся в альтернативной продаже, люди не хотят, поскольку можно найти аналогичный свободный объект. В лучшем случае дисконт на залоговую квартиру может составить 5% от объективной рыночной стоимости.

50-70% покупателей в принципе отказываются рассматривать залоговые квартиры. Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на «вторичке». Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы.

Уже тенденция

Доля сделок с залоговыми квартирами составляет около 10% от общего объема. При этом в последнее время участились случаи продажи квартир «из-под ипотеки». Таких случаев стало на 10-15% больше. Многие уже не могут выплачивать кредит из-за потери работы или ухудшения финансового положения семьи.

Однако пока эта тенденция не стала опасной. Количество «проблемных» кредитов увеличилось, но в то же время не в таком количестве, чтобы обрушить экономику целиком, как это случилось в Америке в 2008 году. К тому же в последние годы в принципе выросли объемы ипотечного кредитования, поэтому логично, что и продажи таких квартир участились.

Несмотря на то, что опасной ситуация не является, все же продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о покупке квартиры в ипотеку должно быть очень обдуманным.