Новости

Новости

Собираясь в будущем продавать квартиру, не делайте собственником несовершеннолетнего ребенка.

В российском законодательстве не предусмотрено единого регламента правил принятия решения по вопросу соблюдения прав детей при совершении сделок с недвижимостью. Поэтому в настоящий момент родителям (законным представителям) приходится ориентироваться исключительно

на интерпретацию органами опеки положений действующего Закона об опеки и попечительства, Семейного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса РФ (в частности ст. 37), Конституции РФ и иных подзаконных актов. Сегодня расскажем все нюансы проведения сделок с несовершеннолетними правообладателями.

В случае, если правообладателем недвижимости является несовершеннолетний ребенок, то родители (законные представители) обращаются в органы опеки и попечительства по месту регистрации несовершеннолетних детей с заявлением на разрешение проведения подобной сделки. В стандартный пакет документов для рассмотрения и принятия решения в таком случае входят:

- Оценка рыночной стоимости отчуждаемого и приобретаемого объектов (изготовленные компаниями, состоящими с СРО)

- Оригиналы или нотариально заверенные копии документов по отчуждаемому и приобретаемому объектам

- Выписки из ЕГРН с кадастровым планом и кадастровой стоимостью

- Справки из психоневрологических и наркологических диспансеров на собственников приобретаемой квартиры

- Личные документы правообладателей, выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженностей.

Для принятия положительного решения о продаже важно не ухудшить имущественное положение несовершеннолетнего, но оценка помещения все равно определяется по кадастровой стоимости. Однако ни для кого не секрет, что по некоторым объектам «старого» фонда кадастровая стоимость завышена до 20%, а по новым объектам ее либо нет, если объект еще не введен в эксплуатацию, либо она минимальна, при этом колебания рыночной оценки могут быть в пределах 30%.

На практике также есть много случаев, когда семья с детьми переезжает из маленькой двушки в качественную квартиру большей площадью, но без ремонта и на окраине города. Безусловно, по показателям оценки рыночной стоимости и по кадастру она окажется дешевле, поэтому органы опеки скорее всего ответят отказом, даже несмотря на то, что дети переезжают в более комфортные условия проживания. Более того, решение опеки бывает неясно до последнего, поэтому часто продавцы и покупатели получают отказ в проведении сделки после того, как произведена оценка и внесен аванс, поэтому несут финансовые потери.

Если семья проживает в одной квартире, купленной в ипотеку, и хочет продать другую, находящуюся в собственности у одного из несовершеннолетних детей, то органами опеки запрещено выплачивать ипотеку на первую квартиру из средств от продажи второй. Это будет считаться ухудшением прав несовершеннолетнего.

Из-за того, что сделки с несовершеннолетними стали «головной болью» для всех участников сделок на вторичном рынке, родители стараются не включать детей в число собственников или сособственников, если понимают, что в обозримом будущем будут продавать квартиру. Здесь необходимо помнить о нескольких исключениях:

- При погашении ипотеки средствами материнского капитала, либо приобретение по материнскому капиталу дети «автоматом» становятся сособственниками жилья;

- Дети унаследовали квартиру по закону или завещанию;

- В случае приватизации, когда нет возможности выписать ребенка с соблюдением минимального срока прекращения права пользования.

Мы рекомендуем совершать сделки только со специалистами по недвижимости. Они точно знают, что делать.