Новости

Новости

Что обязательно прописывается в ДДУ. И может ли застройщик изменить проект.

Договор участия в долевом строительстве – это основной документ, в котором прописываются взаимные обязательства между застройщиками и дольщиками.

 

Некоторые характеристики квартир и проекта в целом обязательно должны указываться в договоре, другие (например, наличие мусоропровода) прописываются по желанию застройщика. Что именно прописывается в ДДУ, что делать, если застройщик изменил важные характеристики, и какие новшества принесли последние изменения в ФЗ-214.

Больше информации

Благодаря недавним поправкам в 214-ФЗ покупатель на раннем этапе знакомства с проектом может получить намного больше информации о жилом комплексе и застройщике, чем это было раньше. На сайте каждого проекта девелопер должен размещать информацию об объектах, построенных за последние три года, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проекта требованиям 214-ФЗ, проект ДДУ, а также фотографии ЖК.

Теперь можно узнать намного больше технических подробностей о самом проекте благодаря расширенной проектной декларации. Среди них: планируемые элементы благоустройства территории; количество строящихся в рамках проекта строительства многоквартирных домов, а также их основные характеристики; состав общего имущества в строящемся в рамках проекта многоквартирном доме, а именно: перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень и характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме (в том числе, к примеру, мусоропровод.

Однако то, что застройщик обязан сообщить на сайте или в офисе продаж, не накладывает прямых обязательств на реализацию проекта полностью в том виде, в котором было обещано изначально. Даже проектную декларацию можно изменить, не говоря уже о менее строго прописанных планах. Поэтому важно понимать, какие именно параметры прописываются непосредственно в ДДУ.

Свои метры

Обязательные для указания в договоре параметры объекта долевого строительства содержатся в п. 4 ст. 4 ФЗ-214. К самой квартире в этом перечне относятся этаж, количество комнат, лоджий, веранд, балконов и террас в квартире, общая площадь и площадь отдельных помещений, этаж. Все остальные условия вносятся в договор по усмотрению его сторон. При этом в случае указания в договоре таких условий они становятся для сторон обязательными, если не указано иное.

Нужно учитывать, что застройщик имеет право внести изменения в проект. Дольщики порой жалуются на то, что остекленные лоджии были заменены на открытые балконы. Видимо, застройщик решил изменить внешний облик дома, и это коснулось лоджий. Чтобы не портился общий облик фасада, застройщик имеет право запретить клиентам остеклять балконы. О таком изменении проектной декларации застройщик обязан сообщить всем дольщикам, которых это коснулось, а они, в свою очередь, имеют право на компенсацию или на расторжение договора, но только если докажут в суде существенность таких изменений.

Общие зоны

Согласно той же статье 4 ФЗ-214, ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади. В ДДУ в обязательном порядке должен быть включен план объекта долевого строительства. Обычно базой для этого плана является выкопировка из проектной документации на помещение.

Перечисление объектов имущества общего пользования в многоквартирном доме не является обязательным и существенным условием ДДУ и определяется в соответствии с проектной документацией. Тем не менее, согласно новшествам ФЗ-214, проектная декларация теперь должна обязательно прикладываться к договору участия в долевом строительстве. Если раньше проектная декларация носила скорее информационный характер для дольщиков, то теперь это перечень обязательств застройщика перед ним. А в проектной декларации, опять же согласно последним поправкам, должен содержаться очень подробный перечень не просто всех мест общего пользования, но также их размеров и характеристик.

Другое дело, что застройщик имеет право внести изменения в проектную декларацию, и этот процесс не подразумевает обязательного согласования с дольщиками. Это достаточно противоречивая норма, поскольку право на изменения у застройщика сохраняется, однако дольщик уже после этого может потребовать расторжения ДДУ, если сочтет эти изменения существенно ухудшающими объект в целом.

Школы для дольщиков

Важные изменения коснулись обязательств по объектам социальной инфраструктуры. Раньше застройщик оплачивал их из собственной прибыли, поэтому нес обязательства не перед дольщиками, а лишь перед администрацией по соответствию нормам объемов этой инфраструктуры. Теперь застройщик может оплачивать строительство школ, детских садов и поликлиник из средств дольщиков. Для него это выгодно с точки зрения налоговой нагрузки, поскольку данные затраты формируются еще до возникновения прибыли, а значит, и расчета налога от нее. Но и обязательства по этим объектам застройщик будет нести непосредственно перед дольщиками, поскольку они напрямую оплачивают их строительство.

Однако строить объекты на средства дольщиков застройщик может только в двух случаях: если после строительства соц. объекты будут принадлежать самим дольщикам или если они будут безвозмездно переданы государству. При этом в первом случае с дольщиками заключается соглашение, которое является частью ДДУ. И только при наличии такого документа дольщики имеют право требовать введения в эксплуатацию объектов в той конфигурации, которая была обещана застройщиком изначально. В других случаях инфраструктура прописывается в ДДУ, только если это встроено-пристроенный вариант.

Также стоит отметить, что, если соц. объекты будут принадлежать дольщикам, помимо прав у них появляются и обязанности по их содержанию. Данное нововведение, следует признать не слишком удачным, так как в случае отсутствия инвестиционного соглашения между органом публичной власти и застройщиком о передаче таких объектов бремя их содержания по закону перейдет к долевым инвесторам, что повлечет для них дополнительные издержки, и эту новеллу вряд ли стоит считать эффективным и удачным юридическим решением.  Для того чтобы снизить подобные риски, необходимо до вложения долевых инвестиций уточнять у застройщика, какие объекты социальной инфраструктуры строятся, будут ли они финансироваться за счет средств долевых инвесторов и есть ли перед застройщиком обязательства органа публичной власти безвозмездно принять такие объекты в государственную или в муниципальную собственность.

Все в суд

Как уже было сказано выше, застройщик имеет право на изменение проектной декларации, хоть это и трудоемкий процесс. Проект проходит несколько этапов согласования (экспертиза, утверждение Росреестра, а с 2017 года – еще и заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям закона), поэтому любое изменение после утверждения проектной документации автоматически влечет новый цикл таких же согласований. При этом девелопер обязан указать в проектной декларации факт того, что в проектную документацию были внесены изменения.

Застройщик, по идее, должен согласовать эти изменения с дольщиками, но в реальности так происходит не всегда. В том случае, если после внесения изменений участник долевого строительства получает объект (как саму квартиру, так и дом с помещениями общего пользования), по характеристикам отличающийся от заявленного в договоре в худшую сторону, то он может потребовать либо пересмотра цены недвижимости, либо устранения недостатков (если это возможно), либо компенсации денежных средств на самостоятельное устранение недостатков. Но при этом необходимо будет доказать, что объект недвижимости был существенно изменен в худшую сторону. Кроме того, дольщик может разорвать договор.

Еще один инструмент, доступный дольщикам – обратиться в Федеральную антимонопольную службу с заявлением о введении в заблуждение. В особенности это касается как раз несогласованных с дольщиками изменений в общей проектной декларации.

Специалисты считают, что даже большую роль в контроле над обязательствами застройщика играют не изменения в ФЗ-214, а текущая ситуация на рынке. В условиях рыночного роста цен, а также повышения стоимости квартиры на 30% и более к концу стройки дольщики зачастую предпочитали смириться с недостатками. Ведь в случае расторжения договора возвращенных средств вряд ли хватило бы на новую квартиру. Сейчас ситуация не столь критическая. Если человек покупал квартиру у застройщика, который не сильно демпинговал на ранних стадиях, общий рост стоимости может составить около 10%. А с учетом выхода на рынок все более доступных проектов у покупателя появляется выбор: он может расторгнуть договор с застройщиком и за вложенные средства присмотреть квартиру в новом ЖК. Поэтому застройщики будут более ответственно подходить к прописанным в договоре обязательствам.