Новости

Новости

Почему честные граждане лишаются законно приобретенного жилья?

Вторичная квартира может быть хороша всем, но если в ее истории — более одного владельца, для покупателя сделка будет рискованной. Что надо делать, чтобы свести риски к минимуму.

Как лишиться квартиры?

Специалисты агентства «Недвижимость и Закон» в свое время проанализировали рынок купли-продажи вторичной недвижимости и выявили, что примерно каждая седьмая квартира не выдерживала проверку на юридическую чистоту, причем сомнение вызывали не последняя сделка, а одна из предыдущих.

Наличие у квартиры «прошлого» означает, что в его глубинах вполне могут притаиться, например, собственники, о которых продавец не знает или не желает поставить в известность. И это еще не говоря о мошенниках, которые активно пользуются в своих черных целях лазейками, связанными с историей квартиры.

Один из самых проблемных вариантов — покупка наследственной квартиры. Теоретически, в любое время может возникнуть наследник с правом обязательной доли в наследуемом имуществе. Например, ребенок умершего наследодателя, о существовании которого остальные члены семьи вообще не подозревали. Продавец может также умышленно скрывать наличие других наследников, которые по тем или иным причинам не вступили в права наследства. Чаще всего проблемы связаны именно с нарушением порядка наследования. Умирает владелец квартиры, жилье переходит к одному из наследников, о чем не знают другие. Этот наследник в ускоренном порядке вступает в права и продает квартиру. Затем объявляются обделенные наследники, которые оспаривают сделку в суде. В итоге, покупатель может остаться без квартиры и без денег.

Крайне рискованный вариант — покупка жилплощади, право собственности на которую получено по решению суда. Судебное решение может быть оспорено — в том числе, и через много лет — в связи с вновь открывшимися обстоятельствами дела.

Бывали случаи, когда владелец даже не знал о продаже своей жилплощади, продолжает эксперт: например, сдал квартиру и уехал за границу. А жилплощадь несколько раз перепродали — по поддельному паспорту или по поддельной доверенности.

Абсолютно безопасных сделок не существует. Но особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Заведомо рискованными являются и сделки с лицами, признанными судом ограничено дееспособными и недееспособными. Помимо этого, повышенную опасность могут нести сделки, в которых документом-основанием права собственности продавца квартиры является наследство.

Нередко сложности возникают с квартирами, которые были давно приватизированы. Накануне приватизации из нее могли быть выписаны малолетние жильцы. Спустя годы, по достижению совершеннолетия, они имеют полное право оспорить приватизацию.

Чем выше становится степень защиты документов, тем более совершенствуются технологии преступников. Никакие водяные знаки и прочие “секреты” не могут дать 100-процентной гарантии безопасности. Поэтому при подготовке к сделке мы требуем от сотрудников провести идентификацию личности продавца иными доступными способами: например, под благовидным предлогом попросить собственника познакомить предполагаемого покупателя с соседями. В некоторых случаях люди категорически отказывались это делать. Мы начинали разбираться дальше, расспрашивали соседей, консьержа, и выяснялось, что на самом деле владельца квартиры давно никто не видел (“Наверное, уехал в командировку”), на его жилплощади живут незнакомые люди (“Наверное, сдал в аренду”), а квартира, меж тем, давно уже выставлена на продажу.

Тип дома и район не влияют на юридическую чистоту: есть квартиры, которые практически не меняли собственников и в сталинских домах, а есть квартиры в типовых «хрущевках», которые несколько раз продавали и приватизировали в 90-е годы. К сожалению, в 90-е годы, в переходный период в экономике, было допущено много ошибок, например, при приватизации нарушались права несовершеннолетних. Без опытного специалиста подобные сделки рискованны. Были такие сделки. Например, одна из квартир, с первого взгляда, не имела минусов в юридической истории. Но в ходе изучения нашли информацию, что при приватизации в квартире был прописан ребенок, которого не включили в заявление. В данном случае, потерпевший, в независимости от срока давности, может восстановиться в правах и потребовать свою долю в квартире.

В целом, внимание юристов всегда повышено, если в сделке участвуют квартиры, полученные по наследству, подаренные, полученные по договору ренты, квартиры с материнским капиталом, квартиры, приватизированные до 1994 года без включения несовершеннолетних в число собственников.

Проблема еще и в том, что суд нечасто занимает сторону покупателя в подобных спорах. У нас нет прецедентного права — даже если один суд вынесет решение в пользу покупателя, совсем не обязательно, что в аналогичной ситуации другой суд примет такое же решение. Как правило, суд не решает проблему конкретной сделки, а рассматривает предшествующее ей нарушение, которое привело к расторжению договора.

Как снизить риски и сколько это стоит?

Стандартная процедура, призванная свести риски к минимуму, — это так называемая проверка юридической чистоты квартиры. Обычно такая проверка занимает семь рабочих дней. За это время мы получаем основной пакет документов, необходимый для юридической экспертизы. Если полученных сведений недостаточно для однозначного понимания, можно или нельзя покупать эту квартиру, понадобится время на сбор дополнительной информации. Это может занять еще от одного до семи рабочих дней, в зависимости от характера дополнительной информации. Например, может понадобиться поговорить с бывшим собственником квартиры по телефону или лично, чтобы подтвердить или опровергнуть какой-либо факт. А могут потребоваться сведения, подтверждающие постановку на регистрационный учет по новому месту жительства кого-то из ранее прописанных в квартире.

Этапы проверки:

1. Изучение договора, на основе которого приобреталась квартира и понимание процента его рискованности. Например, договоры дарения, свидетельства о наследстве по завещанию либо по закону требуют более глубокой проверки, чем договор купли-продажи или приватизации.

2. Изучение справки о зарегистрированных лицах. Надо понимать, только ли члены семьи собственника имеют право на проживание в этой квартире, или есть третьи лица, зарегистрированные в этой квартире, которые должны либо выписаться до сделки, либо принимать в ней участие.

3. Изучение выписки из ЕГРП о наличии обременений на жилплощадь или ее арестов.

4. Изучение истории квартиры на глубину не менее двух лет до приватизации. А желательно — за 10 последних лет. Как часто квартира перепродавалась? Кто был зарегистрирован в квартире ранее и по какому поводу снят с регистрации? Например, не был ли выписан в психдиспансер член семьи предыдущих хозяев. Если квартира за последние три года несколько раз меняла собственника, это плохой признак, говорящий о скрытых дефектах, которые надо выяснять.
Гораздо легче проверять новые квартиры, потому что у них короткая история, не требующая глубинного изучения. Если у человека правоустанавливающим является ДДУ и в Форме-9 никого лишних нет, то глубже копать уже некуда.

Срочную выписку из Росреестра можно добыть неофициально за сутки, официально это обычно занимает пять дней. Если квартира расположена в историческом или сталинском доме, или история переходов права собственности насчитывает несколько собственников, риелторы заказывают архивную выписку, где обозначены все маневры с квартирой с момента строительства дома.

Проверку юридической чистоты квартиры можно условно разделить на два типа: базовую и глубокую. Базовая проверка включает выявление обременений, связанных с квартирой (арест, залог), установление всех зарегистрированных в ней жильцов, в том числе, отбывающих наказание в тюрьме, и удостоверение личности продавца, а также подтверждение его дееспособности. Базовое изучение юридической истории квартиры занимает несколько дней, но не больше недели. Глубокая проверка, помимо базовых мероприятий, включает получение сведений о том, не является ли собственник квартиры банкротом, отношения продавца с правоохранительными органами (к примеру, наличие судимостей), и его кредитную историю. Такое исследование обычно занимает неделю. Отдельно риелторы данную услугу не оказывают — она идет в комплексе со всеми агентскими обязанностями, но ориентировочно ее стоимость можно оценить в 30 тысяч рублей (конкретная сумма при этом зависит от сложности случая).

Стоимость проверки юридической чистоты квартиры в самом минимальном варианте в московском регионе начинается от 100-150 тысяч рублей, в целом по России цены конечно ниже. Конкретная сумма зависит от наполнения услуги. А полноценная юридическая экспертиза с сопровождением сделки стоит в среднем порядка двух процентов от цены объекта недвижимости. При этом сэкономить можно даже на минимальном пакете услуг — если покупатель готов принять результат экспертизы в устном виде (без подтверждающих документов, исключительно со слов агента) и без сопровождения сделки, услуга будет стоить намного дешевле. Но все же, на проверке юридической чистоты квартиры экономить не стоит — слишком уж высоки ставки.